| http://city.hz0752.com 2007-5-21 11:20:57 南方都市报 |
荷兰水乡开创了深圳人在惠州购房的先例。
惠州楼盘春交会“抢地盘”
近20楼盘集体亮相，惠州成本次深圳春交会参展楼盘规模最大的城市
这两天，目前惠州为数不多的几个在售楼盘都在盘整五一黄金周的销售情况。根据开发商方面提供的信息，深圳客的增多是今年五一惠州楼市一大特点。五一期间在深圳举行的春季房地产展销会在惠州地产界也掀起了轩然大波，新盘纷纷赶赴深圳设展场，近20个楼盘在春交会集体亮相，惠州成了本次深圳春交会参展楼盘规模最大的城市。业界评价说今年春交会惠州开发商书写了深圳营销的历史性一幕。与此同时，惠州年初的房价一路上涨，均价已经越过4000元一平米。开发商跟约好了一样，不论产品如何，一律把定价标高，再集体到深圳抢市场。
深圳买家
多个楼盘逾六成
据开发商反映，今年五一在惠州购房的深圳人明显多于往年。并且，与前两年深圳人被动被本地楼盘组织成团拉来惠州看楼不同，今年来惠州购房的深圳人有相当一部分是自发地来惠州找房。五一期间，惠州网上签约楼盘的均价一度突破6000元每平米，出现网上预售签约以来最高的日均价和周均价。五一的深圳置业潮消化了惠州不少楼盘的大面积产品，而这些面积较大相对总价较高的产品以往销售缓慢。
不少开发商对客户的统计显示，深圳置业惠州的热情从年初就开始出现高涨的趋势，今年以来，各楼盘的客户构成正发生着巨大的变化。其中最大的变化就是深圳买家所占的比例，据一些不愿意公布名称的高端楼盘反映，从去年下半年开始，深圳买家占的比例不断增大，今年一月份以来，更是明显增大，几个高端盘的统计都显示今年销售的新品深圳买家占到了超过60％的比例。某高端楼盘的营销负责人表示，开发商从来没有到深圳做任何推广活动，买家都是自己找上门来的，而且成交非常迅速，深圳买家通常看过产品后“几乎不怎么犹豫就签合同”。这位长期在广州做高档楼盘营销工作的男士感慨，“从来没看到过(房子)这么好卖的，广州2003年市场最好的时候也没出现这样好的局面”。
本地买家
新盘价高仍观望
在感慨今年深圳春交会成了“惠州房交会”的同时，参加深圳春季房地产交易会的开发商都统计了黄金周的销售成果。乘坐看楼车从春交会现场直接来惠州看楼的深圳客平均每个楼盘都有五六百人。据南山公馆有关负责人赵学锐表示，五一期间南山公馆主要推出了100多套新品，均价在4300元左右。虽然除了参加春交会没有在深圳做任何广告，五一“成交的客户中70％以上是深圳人”。
另据鹏基万林湖方面透露，五一期间，鹏基万林湖咨询处共接待了1600多例深圳来访，由于目前该项目还没有对外销售，有560例留下了详细个人资料和联系方式，并要求开发商在楼盘销售时通知自己。
和深圳客的狂热相比，惠州本土买家则相当平静，惠州市房地产交易中心主任文魁认为，新盘定价较高超出了一些本地买家承受力是原因之一。另外，由于在售新盘较少，待售项目非常多，本地买家多还抱着继续观望等待的心理。文魁还对目前开发商跟风标高价格表示担忧，“最终支撑市场的还是本地的常住人口，不可能是其他人，开发商在追求利益最大化的同时不能脱离本地市场承受能力”。
分析
买家成长速度落后开发
据南山公馆的统计，深圳买家中，30－40％的人在该楼盘购房是出于自住需要。这部分人以来自龙岗的深圳人为主。另有相当一部分是出于投资的考虑，惠州城市发展的利好消息和目前相对深圳的价格优势是促使投资者选择惠州的原因之一。
与东莞楼价差距缩小
在本届春交会上，和惠州楼盘阵容相仿，东莞的推广队伍也比较可观。较之东莞，惠州目前虽然价格优势依然突出，但这种优势随着本地房价的上涨正在缩小。对于惠州房价会不会在短时间内拉近同东莞的距离，有观点认为房价的上涨幅度始终和城市经济发展的程度密切相关，短期内和东莞房价“看齐”是不可能的。但也有反对方觉得目前惠州建设国际化大都市的城市定位和承接深圳产业转移的地缘优势使很多人对惠州有美好期待。而与惠州的发展前景相比，东莞则完全不同，城市发展已经比较充分，进入了一个调整期，上升的空间已经有限。从这一点来看，受期望值过高等因素刺激，惠州目前房价正在直线上涨，如果政府不采取严厉的调控措施，按照这个势头很有可能跟东莞在短期内看齐。
本土客户“无麦子可割”
在对价格的争论背后，一位深圳商认为开发商卖楼找客户就像割麦子，行业要发展，就必须有足够的麦子，割了一茬，还有一茬。惠州的情况是，去年的楼市发展，有实力的买家已经被开发商割了一茬，高端楼盘有合生帝景湾、合生国际新城、润园一期、惠州奥园前两期等等，公寓和普通洋房住宅也都有充足供应，市场的能量已经释放了很多。“不排除惠州有大量隐藏的民间资本，有购买力。但从整体来看，惠州目前的买家成长速度远远落后于地产的开发速度”，市场竞争日趋激烈，而本土即将面临着没有麦子可割的趋势，这也就是为什么开发商集体展开深圳营销的原因之一。但这位来自深圳的开发商也感慨，惠州的楼市不可能靠长在深圳的“麦子”来维持长远的发展，这是整个行业的一个共同问题。
现象
“珠三角流动炒房族”现身
在与业界探讨买房的人群构成时，意外发现了一个现象，就是炒房的人群已经在惠州现身。这部分人多为有闲有积蓄的人，来自香港和珠三角各地，以买卖新房为主要收入来源，其中不少是在深圳炒房掘得了“第一桶金”的。据介绍，这些被称为“珠三角流动炒房族”的人以购进高档物业为目标，多走几个高档楼盘推新品的第一开盘现场你会发现这些相同的面孔。
他们往往出手阔绰，同时购进几套别墅或者大面积住宅，然后向开发商索取最低折扣。这样以极低价格购进的房子，在买进的时候就稳赚了一笔钱，然后伺机转手。在几个高端楼盘的统计中，这部分人群已经被当做客户构成之一。某楼盘准备推别墅－洋房复合型产品，据其对惠州市场调研的数据显示，这部分职业炒家在惠州的楼盘客户构成中占的比例大概在12％左右。
随着惠州主城区房价的上涨，以往受城市中心感召的区县置业人群正在减少。区县房地产市场的发展，高档住宅的城郊化和区县配套的不断到位，让区县有实力的买家外流的趋势开始减弱。如碧桂园进驻惠东即将带来的居住品质和教育配套就将留住很多准备置业惠城的企业成功人士，对城区以往靠教育和其他配套吸引区县买家的楼盘来讲，这也是一种冲击。
本报采写：本报记者 李丹(除署名外) 本版摄影：本报记者 陈伟斌 |
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