广州雅居乐小区全景。雅居乐的成功，

不仅是因为开发商提供了高质量的住宅产品，还因为其引领的生活方式。

　　大惠州的崛起、大盘时代的到来，使目前的惠州楼市急剧变化，一场楼市的大裂变正在上演。在这个裂变过程中，惠州不仅聚集了一批国内一流的开发商，还迅速崛起了一批新的人居板块。承袭西湖文脉，围绕白鹭湖、金山湖、红花湖等市内主要风景区，一批特色鲜明的新居住区已经崛起。随着城市生活半径的大幅外扩，惠州人居历史上的一个崭新时代拉开了帷幕。大批量设计科学、生态景观资源和舒适性良好的新盘将于下半年和明年推出市场，被视为惠州提高人居舒适度、改变生活方式的开始。

市场细分加剧

专业开发商优势凸显

　　随着国内一线开发商纷纷在惠州拿地，惠州房地产市场开发商队伍专业化程度得到了迅速提升。本地一位资深的开发商表示，惠州自有房地产开发以来20年左右的时间里，现在开发商的整体专业程度是处于高水平。2004年以来，惠州房地产市场不断细分，“在同一个细分市场层面上的竞争，实际上是开发商专业性的竞争”。

　　惠州自有房地产开发历史以来经历了几次沉浮，谈到惠州房地产发展所经历的主要阶段，业内普遍用上世纪90年代初、1998年、2004年作为节点来划分。

　　因为毗邻港深的特殊地理位置，惠州房地产萌芽之初，就呈现出其他二线城市所无法比拟的热度，过于乐观的心理预期加上国家宏观调控的落实，使得惠州在上世纪90年代初中国第一轮房地产泡沫破裂时成为重灾区。那个全国投资者纷纷拥来、用麻袋装钱炒地皮的疯狂年代就此画上了句号；自1998年开始，冰封的市场逐渐解冻，一批惠州本土的开发商以审慎的态度，再度涉足房地产开发。

　　据业内人士回忆，当时很多开发商启动开发的原因只是为盘活手中的土地，让积压在土地上的资金解套。惠州新—轮的房地产复苏至此开始，直至2004年初，市场一直保持着—种不瘟不火的态势发展，推出的商品房也以单体楼和小型住宅区为主，很多小区连基本的园林都没有，“档次高一点的小区种点草”。

　　也有业内人士表示，在2002年左右，惠州楼盘还没有很明显的层次区分，商品房价格也基本处十一个静态阶段，楼盘还没有特别的好与差之分，因为价格基本是差不多的，“大家都定在2000元左右，没人敢突破，即便房子做得很好”。

　　“2004年合生创展拍下江北帝景湾项目时，大家看问题的眼光还是静态的。”光耀集团有关负责人表示，一批外来大开发商操作的项目先后在售价和销售业绩上取得了大的突破，惠州开发商队伍才逐渐开始用发展的眼光看待市场。  去年，雅居乐、富力、碧桂园等一大批国内开发巨头的进驻，将惠州楼市推入了新的发展阶段。市场细分程度加剧，由于新开发项目的增多，开发商之间的竞争也日趋激烈。  去年下半年，雅居乐地产强势入主白鹭湖项目，引发惠州地产业界强烈震动。不论其项目占地超过1000万平方米的规模，还是天然湖面面积270万平方米、自鹭翩飞的生态环境和优美景观，都让在惠州操作低密度景观大盘的项目感受到巨大压力。在普通洋房和公寓层面的竞争也越来越激烈，设计落后的筒子楼在越来越挑剔的买家眼中逐渐失去吸引力。

　　为赢得更多的市场份额，不少本土开发商积极寻求专业人才，目前不少本土开发商开始操作对专业性要求非常高的带精装修项目，而之前精装修豪宅和公寓只是外来大开发商的专利。在竞争中开发商队伍专业素质得到了迅速提高，专业的开发商队伍为提供优质舒适的住宅产品提供了保障。

好宅时代到来

豪宅标准须重新划定

　　去年以来，“豪宅”一词被惠州开发商频繁使用，且不论依山傍水的别墅社区可否冠以豪宅之名，就连一由烂尾楼改造的筒子楼都以豪宅目居。

　　随着新开发项目的增多，好且实用的普通型住宅也羞于突出自己的这两个优势，开发商在宣传推广的过程中争抢着将自己的楼盘冠以“豪”名。惠州的住宅越建越好是毋庸置疑的，规划设计更科学、小区配套更成熟、开发商品牌更可靠……和过去相比，从来没有过的整体产品品质大提升已经出现，整体住宅市场的“好宅时代”正渐行渐近。“好宅时代”中对“豪宅”的定义应该提出更高的标准。

　　2004年以来，惠州经济发展迅速，城市半径不断扩展，城市功能组合得到进一步的优化。惠州中心城区的扩张趋势，在过去的—年中明显显现出来。城市外延线以扇形辐射的趋势向南北拓展，北融汝湖、博罗和小金，南带陈江、仲恺甚至三栋、马安，惠城区南北主轴上的街镇迅速出现了明显的城市化特征。

　　雅居乐地产有关负责人认为，从城市功能来讲，惠州白鹭湖项目所在的汝湖镇，未来所承担的角色不能忽视，“首先要看到片区未来可能承担的城市功能，剩下的只是发展先后的时间问题了”。

　　从惠州近两年出台的城市分区控制性详细规划来看，新规划区域的城市基础设施都严格按照大城市的配套标准规划，医院、幼儿园、学校配套充足，南部新城规划甚至细致到要建44所公厕。作为最先规划并由行政力量带动发展的江北新区，目前在与旧城的连接带上，已经出现了城市雏形，高档写字楼和新建住宅林立，生活配套也在完善之中。城市北拓触角继续延伸，沿途的汝湖、博罗和小金镇房地产市场今年都有较大变化。雅居乐白鹭湖项目、英伦小镇、惠州奥林匹克花园等高端别墅盘围绕规划中的CBD排开。

　　作为最早规划的新区，北部新区目前路面宽广、交通顺畅，城市绿化和基础设施逐渐铺开，环境优美，商贸物流也在此发展迅速。城市依照科学的规划外扩，将为居住者提供大量的居住空间。公共配套的完善以及开发理念的完善，让很多新建楼盘都具备了以往惠州“顶级”豪宅的标准，比如基本的山体或水景、小区园林、教育配套等等。在这样的形势下，业内认为，同时拥有原生态自然山体、大幅自然水面的低密度住宅，是目前惠州豪宅的首要标准。

购房理念多元化

综合性大社区最具引力

　　对于好房子的概念，每个人心里都有不同的定义，对于自己的居住需求，惠州市民却从来没有像今天这样明确。随着商品房市场的成熟，人们选择日趋丰富，楼市的竞争也让开发商在产品定位时注重消费者的购房需要分析。在这种前提下，惠州人的购房消费理念正朝多元化的方向发展。

　　据惠州房产交易中心主任文魁总结，自己在惠州从事多年房地产交易管理工作，“惠州人的消费观念从去年开始有了明显的改变”。“新一点”、“大一点”是过去惠州好房子的概念，人们在购房时的考虑还局限于房子本身，考虑得简单，市场产品也简单，让消费者没办法去想更多。

　　现在购房消费要想的就多了，地段、配套、楼盘品质、品牌……最明显的变化是更多人开始摒弃以往好面子盲目追求奢华的观念，开始注意安静、健康舒适的居所。不仅对房屋结构要求较高，对景观资源和社区内部配套齐全有更高要求，也开始注重社区文化和开发商提供的产品所引领的生活方式。生态环境保护到位、文化底蕴深厚、休闲气息十足成了城市消费者主要追逐的目标。高端人群对社区配套提出了更为苛刻的要求，比如要有五星级酒店、高尔夫球场等高档商务和休闲配套。