专题策划赢周刊记者林卫锋

　　专题采写赢周刊记者朱丽婷

　　核心提示：

　　日前，央行副行长易纲在北京大学中国经济研究中心研讨会上明确指出，无论国内与国际经济环境如何变化，2008年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。有业内人士指出，央行的货币从紧政策将促使开发商的融资前景堪忧，开发商为了促使资金回笼，可能会采取直接降价的手段，以求将手中的楼盘尽快出手。

　　正因为这样，作为房地产业领头羊的万科率先在全国范围内降价。去年底以来，在深圳、广州、杭州、武汉、上海、北京，还有成都，万科新开楼盘以低价开盘或明示折扣的方式，降幅达15％－30％。尤其是上海“万科特卖会”更将楼盘打折风潮推向新高，引众多开发商“跟风”。

　　在惠州，我们也可以看到，开发商为了尽快将手中的楼盘抛售，不少楼盘都打出了“特价”、“送礼”的广告牌吸引市民。如今，随着央行重申从紧货币政策不动摇，一些开发商为了资金回笼，开始了不同形式的降价。但还有一些开发商对楼市依然乐观，楼价依然如故，一些开发商表面如此，实际上也做好了降价的准备。现在市民最为关心的是，在接下来的日子，开发商会不会进一步降价套现？楼市的价格战是否会上演？

　　央行明确从紧货币政策，开发商面临资金困境

　　日前，央行副行长易纲在北京大学中国经济研究中心研讨会上明确指出，“无论国内与国际经济环境如何变化”，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。易纲的这番话，意味着房地产开发商的资金面将面临更严峻的考验。此前，也有报道称，今年各银行需按季度上报贷款额，而今更严厉地以月为单位监控信贷投放。有业内人士称，如今银行多对房地产企业执行最严格的信贷审核，将使房地产开发商面临更大挑战，今后势必有一些开发商会“死得很难看”。

　　随着2008年中央政府严控房地产投机措施的效果开始显现，融资渠道更加减少，在一线大城市甚至部分二线城市当中，楼价及销售量将会继续下跌，将进一步吞噬掉房地产开发商的盈利能力，从而削弱其内部融资能力，在外部融资渠道越来越缺乏的情况下，这无疑将使开发商的境况雪上加霜。

　　评级机构标准普尔指出，自从去年第四季度开始，很多开发商的融资渠道就已经收紧甚至关闭了。以前，开发商可以通过预售款来进行新项目开发，但销售量的下滑让该方法变得不可能，加之银行信贷紧缩，房地产开发商从银行获取贷款的难度大大增加，诸多因素已经彻底改变了开发商“衣食无忧”的境地。

　　惠州市金宝集团总裁向东指出，银根紧缩，会让一些前期市场开发较快的开发商面临资金短缺的困境。而且，央行继续实行从紧货币政策，提高首付的比例，将在一定程度上导致市民的购买力下降，从而使楼市回暖变慢，观望的气氛更浓。

　　“满城尽是打折风”，中小型房企降价试水

　　2月28日，标准普尔发布最新研究报告《中资地产商，由强到弱———无一幸免严峻挑战？》。这份由标普三位地产分析师共同撰写的报告，在描述2008年中国楼市前景时毫不客气地指出：“对内地房地产开发商来说，这将是‘很受伤’的一年，”如果市场环境没有得到改善的话，很多开发商的流动性资金将面临枯竭。尽管长远来看，中国城市化的快速发展以及居民购买能力的提升，将使内地房地产业受惠，但恐怕那些小型的、现金短缺的开发商却等不到那一天了，“它们很可能在中短期内被淘汰出局”。

　　或许正因为中小型开发商的流动资金将面临枯竭，有被淘汰出局的危险。春节以来，惠州市区大部分楼盘都采用了“特别优惠”的方式进行间接降价促销，除了“送利是、送全套家电”外，还有楼盘打出包括“超低折扣、特价房、抽奖、赠送管理费”等各种促销方式。其中“特价房”活动更是将销售价格也直接降了下来，惠城区某楼盘每平方米的降价幅度高达4000元。虽然“满城尽是打折风”，但是仔细研究后，记者发现，这些打折促销的楼盘多数都是一些规模较小的中小型开发商，而且打特价的房子大多只有区区10套。有业内人士称，国家从紧的货币政策让许多中小型开发商的资金压力更大，经过4个月的僵持阶段后，有些开发商开始坐不住了，就推出一部分楼盘进行降价销售，试水销售效果。如果效果好，不排除有更多的开发商加入到降价的行列。

万科率先降价

　　地产商出路在哪？

　　在货币政策继续从紧和楼市状况持续低迷的局面下，资金压力越来越大的开发商必须做出选择。是降价？还是坚挺？去年底以来，万科在深圳、广州、杭州、武汉、上海、北京，还有成都，万科新开楼盘以低价开盘或明示折扣的方式，降幅达15％－30％。作为房地产业“领头羊”的万科率先在全国范围内降价，这也许为众多开发商指明了出路。

　　有业内人士认为，万科促销的主要目的是为了回笼资金，因为万科的开发模式对现金流的需求很大，而在银行贷款和资本市场明显紧缩的情况下，为了尽快回笼资金，加快资金周转率，作为行业“老大”的万科在国家的从紧货币政策面前，也只能选择降价促销。因为，在资金紧张又融资乏术的情况下，从市场拿钱是唯一途径。

　　惠州市金宝集团总裁向东认为，国家对房地产业的宏观调控政策表明，开发商应在楼盘定位和价格上更加理性，不要与市场对抗，只要定位准确，价格合理，惠州的房地产前景还是看好的。由于定价合理，切合市场需要，去年底万科地产在广州开盘的几个楼盘都取得了“开门红”甚至“日光盘”的良好市场成绩。或许，效仿万科，让价格回归理性，这才是开发商唯一的出路。

　　有业内人士称，从宏观上来说，我国CPI一直高位运行，高悬在顶的加息预期，都决定楼价在近期难以翻身。因此，对多数开发商来说，只有让价格回归理性和创新营销，不然迎接它们的，断不是春暖花开，而是春寒料峭。