专题策划赢周刊记者林卫锋

专题采写赢周刊记者古优裕

　　新闻背景两年前，我一个月的工资可以买两个平米(的房子)，现在，我两个月的工资才可以买一个平米。”惠州某汽车营销经理张先生如是说。

　　根据惠州市统计局发布的统计结果，2007年，惠州城市居民家庭的恩格尔系数为32.5％，达到较为全面的小康水平；农村家庭的恩格尔系数为47.9％，基本解决了温饱，步入小康。据非可靠统计，惠州2007年第四季度的恩格尔系数为29.4％，城市居民生活水平已居于小康偏好水平。然而，惠城区2007年第四季度房价收入比超过10倍多。如此一来，惠州小康生活水平的居民即使有钱也买不起房了。

　　面临此种困境，国家的政策性调控与市场的自我调节，使得惠州楼市开始出现回归理性的迹象。记者了解到，目前已有一些开发商开始意识到开发针对本地中低收入居民的中低档商品房的必要性。

　　异地购房客致使惠州房价升温

　　据了解，2007年的楼盘建筑成本比2006年增加80元/平方米，房价就按190元/平方米增涨，即建筑成本按80元/平方米的倍数增涨，则房价就按190元/平方米的倍数增涨，因此导致惠州房价增高的滚雪球效应。

　　从江帆的《一半是火，一半是冰•惠州市房地产业（2003—2007年）发展综述》可以看到，在2006年，惠州的房价与深圳、广州的房价还存在较大差距。首先是深圳开发商布局惠州。目前在惠州的外来开发商之中大部分是深圳的公司。不仅深圳众多品牌发展商纷纷涌到惠州，一些中小发展商也不甘落后。大量深圳地产开发商的进入，吸引了更多外地投资客户，使得惠州楼市价格不断上涨。再次，深圳投资客抢滩惠州楼市。由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资，认为惠州楼市具有投资前景和升值空间。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅（注重保值）、地段好的户型或商铺、大社区的中档住宅。而各大实力牌地产商纷纷进军惠州市后，开发的一些项目的产品一部分就是为深圳客户量身打造的。随着深圳投资客的增多，不少本地的高档楼盘都把目标客户锁定在深圳人，深圳人已经成为支撑惠州楼市的重要一极。

　　2007年上半年，这股力量继续影响着惠州楼市的发展，出现了日光盘现象，惠城区楼价攀升到4000元，9月份惠城区楼盘均价突破5000元。但随着宏观调控政策的加强，尤其是《中国银行监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》9月27日发布后，对深圳投资客的购房狂潮有了明显的抑制作用，深圳客的迅速退出使惠州楼市遇冷，进入观望期，9—12月，惠城区中介公司关掉了近20件门店，但房价并没有回落现象，市场处于新一轮博弈当中。

　　开发商市场重心外移决策失误

　　惠州市润宇置业投资有限公司副总经理翟灿松认为，惠州楼市目前所遭遇的困境，这是由于开发商将市场重心外移的决策失误而造成的。2007年惠州房地产的火热，很大程度上是依赖于珠三角，尤其是深圳异地购房群体的投资行为，在以打击投资为根本出发点的房贷新政实施后，这种推动惠州本地市场的外力瞬间大为削弱，外来投资者的逐渐理性导致本地房源在2007年底大量积压，取得预售资格的商品房有超过100万平米滞销。这一变化看似是政策高压的结果，但实质上也是本地开发商营销策略“本末倒置”到一定程度后酿成的后果。反思2005年至2007年9月期间，为迎合大量外来投资客疯狂置业的需求，本地开发商极力迎合外地购房团，过度鼓吹“深惠一小时生活圈”等概念，楼盘从开发之初便为外来投资者量身定做，在营销上更是频频奔赴深圳展会，甚至将售楼部设到深圳。开发商将市场重心完全外移的行为，已经导致市场整体结构的失衡，在政策作用下这种原本失衡的市场结构瞬间站立不稳。一位在新时代花园工作的业内人士透露，惠州新时代花园的商品房购买者基本上都是高收入阶层，如政府官员、企业老板和深圳投资客。

　　翟灿松认为，从购房者的角度讲，由于深惠两地交通对接还不够完善，每天来回费用成本要200元左右，一个月下来就是6000，这还不算来往的时间成本，车辆折旧成本。因此，对于深圳购房者来说，目前要实现深圳工作惠州居住仍是不现实的，开发商一味迎合外来投资需求的营销方式也是缺乏根基的。而从2007年上半年的销售情况看，不仅淡水、大亚湾等紧邻深圳的区域深圳客比例激增至80％以上，相对距离更远的惠城区不少楼盘的深圳客比例也占到了50％—70％。深圳客的强大购买力迅速推高惠州房地产的销售价格，导致本地居民只能望“房”兴叹，严重依赖外来购房者，必然导致本土房地产市场受外方市场影响过大，“人家一打喷嚏，你就会感冒，这样的市场是不稳健的，埋藏隐患的。”一房产公司策划经理告诉记者。

　　而据网名为“江南春尽”的业界人士分析，房地产行业最大的特点在于区域性。支撑区域房价的有区域内在的供需、消费与收入水平、成本与产品质量等内在因素，也有大环境下的流动性过剩，外地人异地置业等外因。房产的需求主体是人，人的数量、构成，素质等如何，对房地产价格有着很大的影响。惠州在这几年一手房基本是大户型，市场需求以二次置业的换房为主。而目前高昂的房价想把置业的中产阶级挡在门外，并且惠州的中产阶级数量也低于深圳广州，市场上也比较少针对他们的产品。但是惠州的工资水平低，惠州2006年人均收入1.5万多元，连续10年低于全省水平。

　　翟灿松则认为，惠州楼市目前面临的困境很大程度上是因为开发商在定价时盲目逐利而忽略了本地常住居民的消费水平，更没有仔细分析本地自住需求旺盛的阶层对商品房品质的具体要求。

　　政府调控是关键

　　据专业人士分析，房地产的区域性是很强的，对于惠州房地产来讲，房价不断高涨，而本地中产阶级过于薄弱，居民消费能力低，因此要解决惠州楼市困境，让小康居民也买得起房,关键在于加强政府调控，扩大内需。惠州当务之急是要切实提高本地市民的收入水平，同时政府还要积极创造良好的工作环境，筑巢引凤，壮大本地中产阶层，积极吸引高素质人才进入惠州工作生活，这对惠州经济的发展，惠州房地产的发展都有非常积极的作用。

　　在政府调控方面，可以借鉴广州的做法。十七大召开和24号文件的实施给房地产发展带来了新的重大历史性转折。中央将实施10年之久的“稳健货币政策”调整为“从紧货币政策”，配之以严格的市场监控和坚决打击囤地囤房行为，加上此前连续多年实行调控的政策累计效应，使以投资性炒作为主拉动的房价上涨和过于旺盛的投机需求，遭受到严厉的调控与挤压，这才导致房地产市场由大热转为大冷，房价出现明显的下跌之势。特别是广州，政府推出的大量经济适用房和限价房，对遏制房价继续上涨起了重大作用。

　　楼市理性回归，小康购房有望

　　惠州房产交易管理中心一办公室负责人表示，任何地区的房价都不是独立的变化的，它总会受到周边或其他地区的影响，惠州楼价也难免受到地缘相近的深圳楼价的影响。对于惠州未来的房价是否会较大幅度下降，下降到什么程度，这除了看国家的调控政策会起到一些什么样的效果，关键还是要看市场的调节和供需情况。如果通过一些行政手段把惠州的房价降低了，就会有更多比惠州小康居民更有钱的深圳人过来抢购楼房，造成楼房供不应求，房价又会随之飙升。

　　不过该负责人也表示，在前不久的一次房产会议上，也有惠州一些房产开发商表示有意针对惠州的中低收入阶层，开发一些中低档的低价商品房，其中不乏几个较大的开发商也都有这种想法。这就意味着，惠州的楼市开始理性回归，惠州将来可能出现一定规模的低价房，小康居民购房有望。