专题策划赢周刊记者林卫锋

专题采写赢周刊记者古优裕

　　新闻背景

　　4月3日，新组建尚未来得及挂牌的住房和城乡建设部领到了新任务：严打炒地炒房等违法违规行为。并将此款项首次写进国务院年度工作要点，治理楼市乱象开始最后通牒。中房协副会长朱中一表示，国土部已开始针对高地价有所动作。国土部最新通知亦称，今年起对土地价格的监测城市将从50个扩大至105个。

　　楼市铁腕政策将出台，部分房企破产已进入倒计时。北京联达机构总经理杨少锋称，一两个月之内，就会有房企宣布破产，今年，顺驰现象也许将在全国蔓延。多米诺骨牌已从去年的地王开始。越来越多的消息显示，原本意图在四五月销售旺季打翻身仗的地产商，多数都更改了计划，准备降价求生。

　　惠州各房地产商近来也在以各种促销方式降价销售楼房，三月份光耀城市就打出7.2折的商品房价格进行促销，更有惠城区和惠阳的一些地产商以降低首付的方式进行促销。据一位业内知情人士透露，惠州房地产在国家调控政策的强压之下，已纷纷开始降价。有专家预测，到今年6月份，惠州楼市销售价格将跌入最低谷，但之后可能会出现反弹。

　　惠州楼盘销量半年来在持续走低

　　记者在惠州西子湖畔网站发现，一位网名为鹅城小帅哥的网友在网上发布了惠州市区从2006年12月份到2008年三月份一手房的销售和待售情况的相关数据。

　　从他对自己所发布的这些数据的分析来看，惠州的楼市发展，从惠城区一手房月度的销售量来看，07年7月份达到销售最火爆的季节，单月售出超过2000套，销售面积超过28万平方米，其后销量一路下滑，至过农历新年的二月份达到最低点，成交231套面积3万多平方米，至于三月份，比二月份算是有所提高，但相比一月份仍属继续销量下滑之态势无改。而一手房的待售数量和待售面积从去年七月份以来却在不断地急速攀升，到今年三月份，待售量高达8398套，待售面积达1102273平方米，如果再加上一年多来据说有70%左右销售给投资者的等待释放的楼房存量，也许待售楼房还远远不止这个数目。但有网友对鹅城小帅哥所发布数据的可靠性和权威性表示怀疑。

　　为此，记者走访了惠州市房产交易中心，但该交易中心办公室负责人表示，他们也没有惠州市待售商品房数量的相关统计数据，惠州市商品房销售套数的统计由于不够准确也不便提供，但却向记者提供了惠城区一手房销售面积的相关统计数据，记者根据房产交易中心提供的数据将其制成如下图表：

　　通过对比这两方面的数据可以看出，虽然在个别月份上它们的数据存在一定的差异，但总体的发展态势却是基本相同的，惠州市的楼市从去年六七月份开始不断走向低谷，某些房产商的降价求生方式也许成为必然，惠州市的楼价未来一段时期内可能会持续下跌。

　　为了更深入的了解情况，记者在4月10号晚上跑了惠城区的好几个楼盘，观察发现，不少楼盘只有零零星星几个窗户才亮着灯，别的窗户大多数都是一片漆黑。这些楼盘的居住率似乎并不高，有楼盘附近的市民认为，那些没有亮灯的房子很可能是属于卖不出去而被空置的房子。

　　惠州房产交易中心：房价普遍下降，但幅度不会太大

　　惠州房产交易中心的某办公室一位姓陈的负责人认为，惠州的房地产虽然没有公开表明降价，在实际上不少房地产纷纷以各种促销的方式在进行隐性降价。他认为4月底可能会有相对较大幅度的降价，但之后可能会出现反弹趋势。从惠州人的购买力来看，由于惠州的楼价原本就有些偏高，再怎么下降，它也会处于高位运行。

　　而在惠州某楼盘从事楼房销售工作的叶先生称，据他所掌握的情况，惠州的楼价目前确实处于普遍下降趋势，很多楼盘虽然没有公开降价，但大多都通过打折送装修等各种促销方式降价销售，其中包括他所在的楼盘。但他也认为，这个降价的幅度不会太大，因为目前CPI涨幅比较快，通货膨胀严重，钢材价格暴涨，作为房子的主要原材料会推动房价飙升，建楼的成本一提高，房价也会随之水涨船高的。

　　调查显示：过半受访者认为房价成下跌趋势

　　新浪网最近做了一个关于中国房价走势的调查，此次调查共有364739人参与，调查结果显示，有52.63%网民认为近期内地大中城市的房价已显现下跌趋势，36.21%的网民认为未显现。59.99%的网民认为近两年内地大中城市的房价成下跌趋势，26.22%的网民认为会成上涨趋势。50.37%的网民认为从长期来看，内地大中城市的房价会成下跌趋势，36.65%人认为会成上涨趋势。

　　而对于潘石屹提出的“百日剧变说”的调查中，73%的受访者认为房地产业会因融资问题而在百日内产生剧变，13%的受访者表示不会。64%的受访者认为剧变的表示是开发商因资金链紧张而降价销售，53%的受访者认为房地产企业可能面临的最大困境将是公司负债情况已经十分危急。

　　记者采访了20位市民，75％的市民认为惠州的房价还会下跌，其中有83％有购房需求的市民表示自己会继续等待房价的下跌，等房价跌到自己的经济能力可承受范围内再买。

　　市民李先生认为，现在的楼价变化快，还没等市民反应过来就变样了。也不是所有的老百姓都买不起房，只是可能很多老百姓是保守的，他们认为信贷政策是不可靠的。要想改变着种状况必须治标治本，既要做好群众宣传，又要加紧信贷政策改革，做全做齐，把“花明天的钱，圆今天的梦”的信贷政策做好，为老百姓谋福利，也会让惠州的房地产业得到更健康的发展。

　　王石：

　　建议三四年后再买房

　　万科董事局主席王石认为，这两年国家政策是调整一次房价就上升一次，但他觉得这次与以往不同，要清醒认识到，一方面是消费者已经承受不住了，第二是国家的调整不仅仅是对房地产，整个通货膨胀的压力，整个的投资热钱多，这次一定要货币回笼。他建议对于现在已经具备了一些能力，准备要买房子还是处在一种持币观望阶段的人士三四年之后再买，第一，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后，如果一个中产阶层存这么多年钱还买不起房子的话，说明市场是有问题的。市场一定会被惩罚的，不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会，当然惩罚当中，高价买了房子的也跟着会贬值。

　　翟灿松：

　　开发商要站在建设一座城市的高度开发产品

　　惠州市润宇置业投资有限公司副总经理翟灿松在其《市场骤冷，2008房企如何过冬？》的文章中认为，专业的开发商不仅是在建房子，更是在建设一座城市，只有积极参与城市区域文化和配套建设，将企业的建设性意见融入城市运营之中，才能为企业搭建起与这座城市真正对接的平台，才能为企业长期发展奠定稳定的基础。

　　他强调，在惠州的房产商要充分认识本地市场情况，潜心钻研本地客户需求，立足惠州是所有在本地操作项目的开发商必须遵循的基本原则。专业细化地采集惠州市民居住需求，将本地市场吃透，是产品定位的前提。用务实的态度不断提升企业的专业化程度，开发出符合惠州市民要求的产品才是市场生存的王道。

　　专家：

　　低收入者继续等待，有经济能力者可考虑购房

　　惠州学院经管系安晓云教授分析认为，惠州目前的房价，相对周边城市来说，并不算太高，如果房价在4000元/m2左右的水平，在目前应该说是还是比较正常的态势。但是现在CPI涨幅比较快，通货膨胀凸显，钢材价格，建房的原材料都在不断上涨，若要开发商把楼价降到没有利润空间或者亏损的话，也是不可能的，倘若果真如此，则该行业也就没有发展了。同时我们也看到，现在即使已售出的房子也有不少房子长时间空置，显然很多是买来投资的，随着宏观调控政策不断出台，也大大缩小了投资房产的获利空间，投资房产的需求也将受到一定抑制，进而对房价及开发商利益产生影响。

　　对于楼市的持续降价会对经济的发展带来哪些影响，安教授认为，如果楼价出现大幅度下跌的话，它会影响到GDP的总量，另外大量楼房销不出去，也会因开发商在银行的贷款偿还受阻而加大金融风险。

　　安教授还认为，在目前楼市处于降价趋势的情况下，如果确实是中低收入家庭的，属于国家经济适用房、廉租房等的保障范围内的家庭，可以等待一段时间，继续关注保障性住房供给的情况。而对于不属于这个保障范围的家庭而言，对于经济状况比较好的群体，就目前惠州的房价，还算是比较正常的，还是可以考虑购房的。