南都研判·困局

　　金融转向希望渺茫

　　●经济环境一日不好转，金融政策都不会放松，从紧利

　　剑仍将高悬

　　●与其割肉放血给合作伙伴，不如直接降价向购房者买出路详见D07版

　　四面楚歌，发展商难守高房价

　　●向银行借钱难、向买家赚钱难、高价地付钱难、新开发投钱难

　　●怕降价卖不动，别人先降了，自己更被动

　　详见D08-D09版

　　货量井喷，楼市堰塞湖泄流难

　　●近期销量直线急跌，大量销售计划内的房子形成堆积

　　●打击囤地起效，集中的加速开发带来新一轮海量供应

　　详见D10-D11版

　　门槛高，购买力大缩水；怕再跌，买家底气不足

　　●9·27新政截流大量多次置业买家，高门槛下，购买却步

　　●“地板价”后有“地下室价”，救市论加大买家守底决心

　　详见D12-D13版

　　南都研判·破局

　　惟有降价到位，楼市才能回暖

　　●即使降价50%，多数楼盘利润仍丰厚

　　●政府首要任务不是救市，而是治市

　　●楼市尚为初冬，明年或入寒冬，成交低迷则难言见底

　　●市场刚性需求并未消失，企业弃价保量是最好选择

　　详见D14-D15版

　　纪实·七城逆转详见D02-D03版

　　数据·七城简报详见D04-D05版

　　惟有降价到位，楼市才能回暖

　　●即使降价50%，多数楼盘利润仍丰厚

　　●政府首要任务不是救市，而是治市

　　●楼市尚为初冬，明年或入寒冬，成交低迷则难言见底

　　●市场刚性需求并未消失，企业弃价保量是最好选择

　　详见D14-D15版

　　纪实·七城逆转详见D02-D03版

　　数据·七城简报详见D04-D05版

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　　惠州、中山今日发布珠海7月30日发布

　　广州、深圳、东莞、佛山7月25日发布

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调整后的珠三角楼市思考：健康的产业之路在何方?

　　金融困局

　　郑勇一个上午都在发呆，“像做梦一样。”他说。过去10个月里，他多年来在深圳投资的约20套房产，让他亏了500万元，平均每天亏损将近2万元，“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”，他好几年投资房地产的获利，在本轮调整中不到1年全赔回去。

　　在如今的珠三角，像郑勇这样的人不难找到，自去年“9·27”新政出台至今，整个珠三角都在经历着自1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市成交量均出现了四五成的剧烈下跌，深圳成交量最大跌幅达90%，房价整体下跌36%，位居跌幅榜第一，广州、佛山、东莞局部地区房价也都“腰斩”，受创稍浅的珠海、中山、惠州，也是前途未卜。

　　“2008年的楼市调整，珠三角是震中，深圳更是核心。”中海地产集团副总经理、华南区总经理曲咏海如是描述新政之后的珠三角楼市。

　　如果说上海是三年前调控风暴的中心，那么珠三角则是本次调整的“震中”，而广深则首当其冲成为“双核”。过去的10个月，珠三角楼市经历了连猪都飞上天的疯狂到彻底裸泳的回归，呈现在我们眼前的是一幕幕真实的市场片段，由此组成了一出中国地产的宏调大片。其中的主角也经历了由疯狂抢房到退房的浪潮，由福布斯榜上富豪到资金链岌岌可危的悲喜。一切就像是电影，比电影还要精彩，如此真实的场景，让我们分不出悲喜。人们想了解其中奥妙，但充满悬念！

　　深圳危机

　　七月流火变飞霜

　　8月末，郑勇一口气甩出8套房，后两套合共亏50万元。但事后证明，这只是开始，越往后他的房子越不值钱。

　　2007年7月，深圳楼市高点之时，郑勇一口气吃进了8套总值1000多万元的二手房，包括南海玫瑰园等豪宅。这个在深圳小有名气的老投资客，最多的时候拥有20多套房产，在去年7月之前，这些房子为他带来的账面利润已经超过500万元。

　　“七月流火”，但深圳楼市从去年7月便开始泛凉，早于珠三角任何一个城市。包括中国银行、建设银行在内的多家银行，都在那时悄然缩紧甚至叫停了个人房贷业务，加上政府推行新版二手房合同严征个税，“买房人好像一下子都不见了。”郑勇说。接下来，深圳二手楼成交连续暴跌，从7月的134万平方米高点剧降到9月的56万平方米，两月内下跌近60%.

　　最先弥漫于二手房的观望情绪迅即渗透到新房市场，7月后深圳新盘成交跌入冰窖，以往千人整夜排队抢购新房的盛景不再。8月18日，银行紧缩个贷后的首批新盘开售，以龙岗万科城御景湾别墅为代表的3大新盘共827套房源，开盘3天成交率不到16%.官方数据显示，8月和9月，深圳新房成交量仅为33.83万和31.3万平方米，与7月之前相比下跌38%-43%.

　　8月末，郑勇一口气甩出了8套房，包括南海玫瑰园、花园城3期等，后两套合共亏了50万元。但事后证明，这只是开始，越往后，他的房子越不值钱。

　　广深领跌

　　珠三角相继中招

　　在调整次序上，广州、深圳首当其冲，佛山、东莞、惠州、中山次之，珠海楼市调整出现最晚。

　　深圳不再是“一个城市在战斗”！

　　“9·27”新政成了珠三角楼市的“绝杀”，七城楼市全部应声下挫。过去10个月里，七城新房成交量出现四五成的大跌，深圳最大跌幅更达90%.调整次序上，七城略有不同，广州、深圳首当其冲，佛山、东莞、惠州、中山次之，珠海楼市调整出现最晚。

　　10月，广深楼市成交量剧降。广州一、二手房成交量在当月双双下滑，新房成交下跌18%，到了12月份，新房成交量更是下探到42.88万平方米，短短3个月，整体跌幅近四成。进入2008年，新房成交量跌到40万平方米以下，最低的2008年2月份只有23.12万平方米，前后跌幅达到了67%.深圳在当月新房成交量更加惨淡，仅有可怜的15.36万平方米，比9月再度下挫50%，创下2001年以来的最低纪录，整个第四季度，深圳新房成交量一共只有52万平方米，仅相当于上半年单月水平。而到2008年2月份，深圳新房成交量更令人咋舌：6.44万平方米！前后最大跌幅几达90%.今年上半年，深圳新房成交154万平方米，同比跌幅达54%，相当于10年前水平。

　　成交量暴跌，房价拐点随后出现，广深双城房价在10月份达到本轮牛市行情的最高峰之后开始跳水。比广深推后约1个月，佛山、东莞、惠州、中山也都出现了明显调整，这些城市的成交量高峰多出现在10-11月，成交价高峰则多出现在11月，但它们的调整幅度也丝毫不逊于广深。比如佛山楼市在12月量价齐跌，成交量和新房价分别跌了近20%和26%.东莞在去年第四季度录得历史最高房价6406元/平方米之后开始拐头向下，今年上半年，东莞月均成交量下滑42%.

　　相似的还有惠州及中山楼市，前者在11-12月房价达到4700-4800元/平方米的顶峰，但今年上半年新房成交量同比下跌了36%.后者新房价格在11月份达到4937元/平方米高位之后拐头向下，最低于今年1月下探至4360元/平方米。

　　最晚出现调整的珠海楼市，其房价最高点出现在今年2月，当时新房价格录得7161元/平方米，但自3月开始房价下跌，并在4、5两月跌回到“5”字头，其成交量也从去年12月跌到了最低3月份的18.58万平方米，最大跌幅近50%。

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