据说房价已经出现了“拐点”，甚至有人认为拐点毫无疑问，应该问拐点的时间将有多长。对惠州的房市，中原地产的总经理李耀智就持这种观点。其理由是房市供大于求，因此价格必然下跌（《南方都市报》3也25日报道）。

　　这一逻辑无可厚非，问题在于“供大于求”是不是现有房市的现实。认为房市已经“供大于求”的理由是，珠三角外来的买家退出当地房市，此其一；同时本地的房地产开发由于受到先前利益的指引而继续提供，但本地买家的消化量有限，此其二。如此，房市供大于求是铁板钉钉了。

　　不过问题并不是如此简单。尽管出现了房产价格小幅下跌的情况，但市场上并没有活跃的交易。当然这可以从几个角度来看，第一个角度是交易量萎缩意味着市场开始低迷。第二个角度是，第一季度房产交易并不活跃是因为中国人正在过春节，因此除了消费品之外的大部分交易都不是很活跃，房地产市场也不例外。就好比说羽绒服的销量在天气变暖的时候下降了，这是无可厚非的。没有剔除季节因素的数据恐怕不那么可信。

　　而从另外一个角度来看，没有交易就没有市场，所谓的价格下降并不是实际发生的事情，也就是说，房产价格下降或者所谓出现拐点，可能是一个幻想。需求只是潜在而没有表现出来，很多人可能正持币待购。

　　有什么事实能够支撑房价不会下跌的么？单纯从供求角度入手，也就是寻找需求并没有严重消退、供求局面没有大的变化的事实。那么需求面的事实是什么？人多。中国每年新增城市人口约2000万，以城镇人均居住面积推算，新增需求约4亿平米，而供给的速度远远赶不上新增的需求。

　　当然人多不一定买房，但有一个事实将迫使对房产的需求不会有大的下降，尤其是在超级城市。根据2004年人口普查的数据，中国10-44岁人口占总人口的57.6%.而25-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，在未来15年中，两次生育高峰出生的中国人将在购房高峰期重叠。也有人会选择租房而不是买房，不过一旦当70年代末80年代初出生的适婚年龄的人要考虑生孩子，他们必须要选择买房。这是因为他们需要为孩子落户，实际上他们不仅仅是买房，而是购买附着在城市房产上的户口、医疗等一连串社会福利。在户籍制度不改革的情况下，城市尤其是超级城市的房价不可能会下降。

　　值得庆幸的是，除去北京、上海之外，中国的超级城市并不多。超级城市具有对人才的吸引力，因为超级城市能不断衍生出新的工作机会。因此人力资本高的就会向超级城市转移，而他们对房产的需求并不会下降，这也使得高房价短期内不会结束。

　　但对于二线城市而言，例如惠州，有可能出现价格下跌的情况。本地居民的自住需求被满足之后，外来务工人员除了户籍制度的制约外，还有较低的收入也使得他们对房价望而兴叹。剩下的只有投机性需求。在降价预期下，或者持币待购的时间一长，这种需求就会消退。整体需求的减少可能会导致惠州房价下降。按照官方统计，惠城区去年底有超过100万平方米的新建商品房滞销，而中原地产的统计表明今年内惠城仍有300万平方米的新房供应，这意味着供大于求的情况的确存在，这对还没有买房的惠州人而言，或是一个好消息了，至少他们比上海人有盼头。

　　□李华芳（作者为上海金融与法律研究院研究员）